廃屋・廃家は廃墟の一種で、人が住んでおらず使われないまま放置された建物のことです。倒壊の恐れがある場合は、危険家屋とも呼ばれます。廃屋（空家）の解体工事は、制度の利用で費用や税金を抑えることができます。たとえば、「空き家解体費助成制度」などの助成制度を設けている自治体では解体費用のいくらかが補助されるほか、「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家等の譲渡所得の3,000万円特別控除）」では、相続した築年数の古い実家（家屋解体後の敷地を含む）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能です。不動産を所有していると、「固定資産税」と「都市計画税」の2つの税金がかかりますが（「都市計画税」は市街化区域の住宅のみ）、「住宅用地の特例」によって、住宅が建つ土地であれば税金が安くなる措置が設けられていますので、節税対策として空き家をそのままにしているケースも散見されます。しかし、住む予定がなく放置したままの廃屋が「特定空き家」に指定されてしまうと、2015年施行の「空き家対策特別措置法」により、「住宅用地の特例」から除外され、最大6倍の固定資産税を支払うことになりますので要注意です。さらに、放置された廃屋の倒壊や火災で、隣接家屋に被害が広がってしまうと損害賠償を請求される場合もありますので、廃屋を所有している場合は定期的な管理が大切です。また、浄化槽や下水配管などもこまめに清掃をしないと悪臭が発生し、これも近隣住民の方に影響が及んでしまうことがあります。遠方で維持・管理ができない場合は、トラブルを引き起こしてしまう前に解体して売却してしまうのも手段の一つです。また、借地に建つ空き家の場合は、解体しないと返還できないと思われている方も多いのですが、実は借地権は売却することができます。解体を検討する前に、廃屋つきで土地が売却できるかを不動産会社に査定してもらうと良いかもしれません。解体工事は一般家屋で100万～300万程度、マンションの場合は1,000万円以上かかることもあり、決して安い金額ではありませんので、解体業者や不動産業者などプロに相談した上で、ご自分にあった廃屋の活用方法をお選びください。
廃屋解体費用
廃屋解体費用相場と内訳
廃屋に限らず、あらゆる建物の解体費用は、おもに構造（骨組みの材質）や規模によって決まります。そのほかに解体費用を決定する要素として、地域や物件の立地も挙げられます。解体費用の構成比は、解体工事の内容と廃材の種類（木くず・コンクリートガラ・鉄くず・プラスチック類・石膏ボード・ガラスなど）と処分量が大きな割合を占めています。そこに、仮設工事費や諸経費などが加わり全体の費用となります。
延べ床面積、平米（㎡）数、坪当たりの廃屋解体費用
延べ床面積とは、階層の床面積の総合計（総坪数）です。廃屋の解体費用は、ほかの建築物と同様に「延べ床面積×坪単価（1坪あたりの単価）」で算出することができます。ちなみに当社の坪単価は、木造家屋32,000円～、軽量鉄骨造家屋35,000円～、鉄骨造家屋38,000円～、RC造家屋40,000円〜となっており、一戸建て延べ床面積の全国平均126.63平米＝38坪（2018年住宅・土地統計調査）の場合、単純計算で120万～150万程度が解体工事費の目安となります。この金額に物件によって必要な付帯業務費などが加わりますので、プラス数十万程度見ておいた方が安心かもしれません。なお、平屋は2階建てと比べると基礎や屋根の面積も広くなりますので、坪単価は通常より割高になることがあります。
解体工事費用に含まれる項目
解体工事費用には、建物（柱・梁・壁面・床・内装）の解体費、基礎を掘り起こす費用のほかに、廃材・廃棄物の処分費用や外構工事が含まれます。このうち、廃材の処分費用は種類（木くず・がれき類・混合廃棄物・コンクリートガラ）や量によって決まります。また、庭（植栽・庭木・池・庭石なども含む）・門扉・フェンス・ブロック塀・土塀・生け垣・庭木・カーポート・ガレージ・物置・倉庫など、敷地内に建つ建物・設備を指す外構工事についても、撤去・伐採・解体作業が多ければ多いほど費用に加算されます。このほか、解体方法（手壊し／重機）によっても価格が変動します。一般的には建物全体を重機で壊し、分別しながら解体する内装などは手壊し、というように併用して施工していきますが、狭小地や道幅の狭い道路沿いで重機が入れない場合や、隣家と近接していて振動や大きな音が出せない場合は、手壊しのみとなり、作業員の人件費が増える分費用も割高になります。また、そのほかの追加費用としては、アスベスト（石綿）除去費用があります。事前調査で有害性が高いとされるアスベスト含有建材が確認された際には、必要な手続きや飛散防止策、除去作業費用が加わります。
仮設工事・諸経費に含まれる項目
1つ目の仮設工事とは、建物を取り壊す前に行う、養生や仮囲いを建てる作業です。具体的には、転落防止対策のための足場組みと、粉塵・騒音などで周辺住民の方へご迷惑をかけないために防音シート・パネルで建物を囲うことなどが該当します。もう1つの諸経費は、重機回送費（重機置き場から現場までの重機の移動費用）・ガードマンの人件費・家屋調査やアスベスト調査費・官公庁への届出など手続き費が含まれています。諸経費の各種項目は、物件環境や施工主様のご希望によって変わってきます。
廃屋解体のその他費用
解体工事では、見積もりに含められない費用もあります。たとえば、現地調査では分からなかったアスベスト建材（スレート屋根・天井・壁・床材）や、地中埋設物（古井戸・土管・浄化槽・基礎やコンクリートブロック・地盤改良杭）の処分費用です。これらが発見された場合には、施工主様に状況や追加費用をお伝えして撤去します。このうち、アスベスト建材は屋根や内装のリフォームの有無である程度予測することができます。事前調査の際には、過去のリフォーム歴もお伝えいただくと、後から発覚することによる工期延長や費用の追加など、不測の事態を回避できます。また、解体作業時に地面を掘り起こすことで見つかる地中埋設物は、地盤を良くするためにも撤去しておく必要があります。これを撤去せず土地を売却してしまうと、買い主とのトラブルに発展してしまう可能性もありますので、追加費用がかかっても必ず撤去するようにしましょう。そのほか、残置物（不用な家具・家電製品など）の撤去なども解体工事以外の費用に含まれます。とくに、廃屋の場合は、しばらく人が住んでおらず不用品が手つかずのまま残されているケースも多いと思われます。撤去量が多いほど費用に上乗せされるので、着工前にできる限り廃屋内の不用品の整理をしておくことをおすすめします。
構造ごとの廃屋解体費用の比較
廃屋を含む建物の解体工事は、構造によって解体工法が異なり、費用にも違いが出てきます。住居の法定耐用年数を比較してみると
- 木造/22年
- 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）/19年
- 重量鉄骨造/34年
- 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造/47年
と定められており、この数字からも構造ごとに強度の違いが見て取れるかと思います。丈夫な構造ほど取り壊すのが難しくなるので、同じ坪数で比較した場合には木造が比較的安く、鉄筋コンクリートが最も高くなります（現場環境によって変動する場合もあります）。なお、法定耐用年数は減価償却の計算に使われるものなので、あくまで目安の一つで、実際には定期的なメンテナンスを施すことでこの耐用年数よりも10年以上長持ちさせることも可能です。解体を検討している廃屋がこの年数よりもかなり古いという場合もかなりあるのではないでしょうか。しかし、年数がかなり経っていながら、きちんと補修をしていない廃屋は、倒壊の心配もありますので注意が必要です。ここでは、構造それぞれの特徴から解体作業でかかる費用について以下にご説明いたします。
木造廃屋の解体工事費用
一般住宅やアパートでもっとも多い木造の解体は、ほかの構造（鉄筋コンクリートや鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造）に比べると壊しやすく、解体坪単価も低く設定されていることが多いので、ほかの構造に比べると若干費用を抑えて解体工事を行うことができます。老朽化対策として設けられた家屋解体の助成金制度は、古くなった木造廃屋を対象としているものも多いので、解体をお考えの方は事前に助成金が利用できるかもご確認ください。
鉄骨造廃屋の解体工事費用
鉄骨造（S造）とは、梁や柱などの骨組みに鉄骨を用いる構造のことです。鉄骨造には2種類があり、鋼材が6mm以上のものは「重量鉄骨」、6mm以下のものは「軽量鉄骨」と、鋼材の厚さによって分けられています。重量鉄骨造は木造や軽量鉄骨造に比べ耐震性や防火性などに優れますが、その分硬く頑丈なため解体費用も割高になります。また、重量鉄骨の解体工事では多くの鉄骨、鋼材が発生します。これらはいずれも重量があるため、その運搬や廃棄、除去の費用がかさみ、結果として解体費用も高額になるケースがあります。軽量鉄骨の方は軽量といえども鉄骨自体は頑丈ですので、取り壊す際は重機を使った方がスムーズに工事が進みますが、狭小地や隣家と近接している物件など、手壊しでないと難しい現場では作業負担が増えるため費用が高くなる可能性があります。さまざまな要素から、木造と比べると鉄骨造の方が高額になることが多いでしょう。大変丈夫な構造なので、鉄骨造廃屋を持て余している場合は、いくらで売れるか不動産会社に査定してもらってから、解体工事をするかどうかを検討しても良いかもしれません。
鉄筋コンクリート造（RC造）廃屋の解体工事費用
直訳すると「強化されたコンクリート」という意味の鉄筋コンクリート造（Reinforced Concrete Construction）は、コンクリートの中に鉄筋が埋め込まれた「鉄筋コンクリート」を用いた建築構造のことです。頑丈な造りのため、耐震性・耐火性・耐久性・防音性に優れており、おもにマンションや高層ビルで採用されていることが多いのですが、一軒家で用いられることもあります。鉄筋コンクリート（RC造）の解体工法は、「圧砕工法」、「ブレーカ工法」、「ウォールソー工法」、「ワイヤーソー工法」などがあり、どれも重機を使用したものになっています。解体坪単価は最も高く設定されることが多いので、木造・鉄筋造の廃屋と比べると費用が高いと思っていただいてよいでしょう。強固な構造ですので、建物を取り壊してしまう以外に、リノベーション・リフォームで新しい活路を見出すこともできそうです。
鉄骨鉄筋コンクリート造廃屋の解体工事費用
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）は、鉄筋コンクリートの芯部に鉄骨を内蔵した建築の構造もしくは工法です。一戸建ての廃屋では使われることのない構造ですが、ホテルなど大型建造物では使用されることがあります。鉄筋コンクリート構造と鉄骨構造の長所を兼ね備えている反面、建設コストは割高になります。鉄筋コンクリート構造に比べて耐震性等に優れ、柱や梁の断面も小さくできるため、主として高層建築物に用いられています。鉄筋鉄骨コンクリートは規模が大きく高層の建物が多いため、解体時には専用の大型重機が必要になったり、周囲への飛散防止対策も大掛かりとなったりしますので、比例して解体費用も高くなります。
使用目的のない廃屋の活用方法
新築への建て替えなど、明確な目的がない限り解体を決断することはなかなか難しく、ついそのままにしてしまうケースも多い廃屋。ここでは住む予定のない廃屋の活用方法についてご紹介いたします。所有している廃屋（廃墟）を維持すべきか、それとも解体すべきなのか、頭を悩ませてしまう方も多いのではないでしょうか。それぞれにメリットやデメリットはありますが、まずは売却・賃貸・自己使用のうち、どれを選ぶかによってある程度方向性が見えてくると思います。
リフォームやリノベーションを施す
近年は古民家カフェのように元々の建物の雰囲気を活かして、新しい用途に活用するケースが増加しています。カフェ以外にも、オフィスや撮影スタジオ、宿泊施設など環境にあわせたさまざまな形で再利用ができますし、好立地にある廃屋ではリノベーションをして賃貸に出し、不動産収入を得られる可能性も十分にあります。一方で、リノベーションやリフォームのデメリットとしては、築年数が古すぎる場合、耐震補強の費用が高額になることが挙げられます。
空き家バンクに登録する
多くの自治体で導入されている空き家バンク制度は、空き家の売却・賃貸を希望する方の物件情報を、空き家の購入・賃借を検討している方に紹介しマッチングさせることで、空き家の有効活用することを目的にしており、所有している廃屋（空き家）の情報を自治体運営の専用サイトに掲載することで買い手が見つかりやすくなります。空き家バンクによる売買・賃貸契約では、不動産会社を介さず、売主と買主が直接契約を結ぶため、物件の案内～契約後の手続きまでを所有者自らがしなくてはならない点はデメリットになるかもしれません。その反面、仲介手数料がかからない点は大きなメリットになります。
解体して更地にする
解体を躊躇してしまう要因の一つには、「家屋がある方が更地より固定資産税が安い」というのがあるかもしれません。しかし、いつまでも使用しない廃屋の固定資産税を払い続けるよりは、解体し更地として売却してしまう方が良い場合もあります。「古家付き土地」として廃屋を残したまま土地を売り出すことも可能ですが、老朽化が著しい廃屋の場合は、それがあることで印象が悪くなり買い手がつかないケースもあります。一般的には古家付き土地よりも更地の方が売却しやすいといわれています。とくに、新築を建てるために土地購入を検討している買い主には、更地は既存家屋の解体工事の必要がないことがメリットになりますので、更地として売却した方が流動性が高いともいえます。
廃屋の解体費用を安くするポイント
戸建ての解体費用は、30坪～50坪程度でおよそ100万～200万かかりますので、元々使用していない廃屋の取り壊し費用は、できる限り抑えたいのが本音かと思います。ここでは廃屋の解体費用を安くする方法についてご紹介いたします。
屋内・敷地内の不要なものを除去しておく
解体工事では解体作業以外に付帯業務も費用に含まれます。付帯業務の中には、残置物（不用品）や、ブロック塀や土間コンクリート・樹木・庭石・物置など、お庭まわりの撤去などがあります。屋内に残された不用品は、解体業者が撤去することもできますが、別途費用がかかるので、余分なコストをかけないためにも、解体作業前に家財道具や電化製品、物置などはできる限り処分しておくことが望ましいでしょう。購入から1年～3年程度の家電は、不用品買取業者やフリマアプリなどで売れることもありますので、有料で処分する予定だった不用品をお金に換えることができれば、解体後の土地活用資金にまわせるかもしれません。同様に、敷地内の除草や庭木・植栽の伐採を行っておくと解体業者の付帯業務が減る分、費用を抑えることができます。作業負担が少なくなるということは、いくらか工期短縮にもつながりますので、解体物件を整理しておくことは費用・期間の両面にメリットがあるでしょう。
自治体の助成金を利用する
倒壊の危険性がある古い建物の適正管理・老朽化対策として、多くの自治体で老朽化住宅の解体費用に助成金を交付しています。条件はさまざまですが、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建築物を対象としているものが多いようです。築年数が40年を超える廃屋の場合は、ぜひ利用したい制度です。具体例は、この後の『廃屋解体費用が安くなる補助金・助成金』でご紹介していますのでご覧ください。
空き家対策に関する税制特例を利用する
相続した実家（空家）に限りますが、解体後に売却した場合には、譲渡所得から最大3,000万円が特別控除できる制度（相続した空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除【※条件：昭和56年5月31日以前に建築された家屋／適用期間：令和5年（2023年）12月31日】）がありますので、相続したまま利用していないのであれば、取り壊すことも選択肢の一つとして考えられるのではないでしょうか。なお、被相続者が老人ホーム等に入居していた場合も、一定条件を満たしていれば控除を受けることが可能です（2019年4月1日以降の譲渡が対象）。遠方の実家を相続した場合、管理のためだけに年に何度も出向くのはとても労力がかかります。しかし、空き家は放っておくとあっという間に雑草で覆われてしまい、除草作業や庭木の伐採も一苦労となります。草木が生い茂ってしまうと虫が発生したり、余計に荒廃が進んで見えてしまったりと周辺環境にも悪影響を及ぼします。さらに、荒れた廃屋は粗大ごみの不法投棄を誘発してしまったり、長期間に渡って屋内の掃除をしていないと配線器具にほこりが溜まり火事を引き起こしてしまったりと隣家とのトラブルになってしまう可能性もあります。使い道がないまま放置して所有を続けるよりは「実家じまい」をしてしまうのも良い選択かもしれません。
複数社から見積りを取る
解体工事費用は業者ごとに相場が異なります。重機の有無（所有している／借りる）や、人件費によっても若干異なりますので、2～3社から見積もりを取ることをおすすめします。複数社から見積もることで比較ができ、物件の大まかな解体相場も見えてきます。見積書でチェックするポイントは、内訳まで細かく開示されている点です。ざっくりと解体費用としか書いておらず、何にどのくらいかかるのかが分からない業者は、あまりおすすめしません。また、やり取りの際に質問にきちんと答えてくれるなど、信頼ができそうな業者を選ぶのが良いでしょう。なお、ネット入力で簡単に見積もることもできますが、解体工事は物件によって追加項目が異なるので、しっかり現地調査をしてもらった上で算出してもらうことが重要です。解体工事費用は、安ければ安いほど良いという訳でもなく、不法投棄など違法処分を行って費用を抑えている業者もまれにいますので、「処分される廃材は、木くず・コンクリートガラ・鉄くずなど種類ごとに分別しているか」、「マニフェスト（産業廃棄物管理票）を発行しているか」も確認しておくと安心です。さらに、解体後に建て替えや土地の売却をお考えの方は、お見積りの際に整地（雑草や瓦礫を取り除いて平らに整っている状態）まで行ってもらえるのかも聞いておくことをおすすめします。「更地にする」と一口に言っても、業者ごとに仕上がりにバラつきがあり、整地レベルまで仕上げてくれる業者もいれば、鉄くず・木材・ガラスなど破片を残したままの業者もいます。土地を売り出す際には、きれいに整えられている方が買い手がつきやすくなりますので、あらかじめ整地（土地を整えること）まで行ってくれる業者から選ぶようにしましょう。
廃屋解体費用が安くなる補助金・助成金
空き家の解体費用は、100～300万円程度の費用がかかります（地域・構造・環境・付帯業務の内容によって変動します）。多くの市区町村で、空き家の除却（解体）や改修に関する補助金・助成金制度を設けており、条件が合えば工事費用のいくらかを補助金でまかなうことができるので、大変利用価値のある制度です。廃屋（空き家）の解体を検討している方は、ぜひ当該自治体で解体費用の補助金制度があるかどうかをご確認ください。なお、埼玉県ふじみ野市では、金融機関と連携し空き家の活用などを促進するため、空き家のリフォーム、解体に関するローンの情報提供を行っています。各種銀行が無担保で解体費用を融資してくれるローンを設けており、条件により300万～1,000万まで借りることができます。
助成金・補助金制度の例
- 老朽危険家屋除却費等助成制度（東京都墨田区）※最大200万円
- 川口市空家除却補助金（埼玉県川口市）※最大100万円
- 行田市空き家利活用補助金（埼玉県行田市）※最大200万円
- 藤沢市空家利活用事業補助金（神奈川県藤沢市）※最大100万円
- 野田市危険空き家除却工事等助成金（千葉県野田市）※最大50万円
廃屋以外の解体工事も対応する優伸
総合解体業を手がける当社は、廃家・古民家・空き家など老朽家屋の取り壊し以外にも、平屋・二階建て・倉庫・アパート・マンション・ビルにくわえ、解体費用が1,000万円を超える大型工場や公共建築物などの大規模解体、技術を要する長屋の切り離しなど、さまざまな構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）や規模の解体工事を承っております。建物の解体工事はもちろん、原状回復・スケルトン解体（配線・配管の撤去を含む）などの内装解体、外壁・土留め・擁壁・アスファルト舗装・土間コンクリートの解体、地中埋設物（地下室跡・浄化槽・井戸・土管・地盤改良杭など）の撤去や、外構工事（車庫やカーポート・土蔵・門扉・屋根・コンクリートブロック塀・化粧ブロック塀・フェンス・生け垣・庭石・庭木の伐採・お庭の除草や整地）、屋内に残る家財道具や骨董品の分別・処分まで幅広く手がけています。解体工事をご依頼いただきましたら、まず事前調査を実施し、正確に見積に反映いたします。建物解体は、重機をともなう大掛かりな工事となりますので、近隣の方へ着工前のご挨拶はもちろん、施工中もご迷惑がかからないよう振動・騒音・粉塵予防の養生・仮囲いと適切位置での足場組み、さらに必要に応じてガードマンを配置するなど安全管理を徹底しています。建物を取り壊して更地にするためだけでなく、お家の建て替えやリフォーム・リノベーションでも私たちがお力になります。ハウスメーカーやリフォーム業者に一括で依頼せずに解体工事のみを私たちのような解体専門業者に分離発注いただくと、下請け業者にかかる仲介手数料やマージンが発生しないので費用を抑えることが可能です。そのほか、有害性の高いアスベスト（石綿）除去工事も豊富な施工経験があり、十分な飛散対策を行い安全に処理しています。解体工事で生じる廃材（木くず・コンクリート・プラスチック・石膏ボード・ガラス・鉄くずなど）は、2000年に制定された「建設リサイクル法」や発行するマニフェスト（産業廃棄物管理票）に基づき適正な運搬処分をしております。このほか、関係法令に従って必要な許可・届出を行った上で施工しておりますので、安心して解体工事をおまかせください。また、解体後の整地作業まで丁寧に行っておりますので、土地の売却や家を建てるといったその後の予定を円滑に進めていただけます。解体完了後は、1カ月以内に自治体の税務課（固定資産税担当）や法務局で、「建物滅失登記」を行う必要があり、この登記に必要な取り壊し証明書（建物滅失証明書）は、当社で発行いたします。なお、「解体滅失登記」は、期日を過ぎてしまうと10万円以下の過料に処せられる場合がありますので必ず期限内に済ませるようにしましょう。所有物件の解体相場が、どのくらいかピンと来ないという方も多いと思いますので、解体適正価格を知るために、2～3社を目安に見積もりを比較してみるのも良い方法です。当社は、一括見積サービスとの合い見積もりでもお引き受けしますので、解体工事をご検討の際は、ぜひ当社に無料の見積もりをご依頼ください。